Taxatie lager dan de koopsom? Zo los je het tekort op (2026)

Een taxatie die onder de koopsom uitkomt overkomt ongeveer 8% van de kopers — maar als het jou overkomt, voel je het meteen in je portemonnee. De bank leent namelijk op basis van de laagste van koopsom en taxatiewaarde, dus het verschil moet je uit eigen geld bijleggen. In dit artikel reken je het tekort precies uit en lopen we de vijf manieren langs om het op te lossen: heronderhandelen, extra eigen geld, een second opinion, het financieringsvoorbehoud inroepen, of je biedstrategie bijstellen.

Waarom een lage taxatie een probleem is

Sinds 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde lenen. De bank kijkt naar twee bedragen — de koopsom uit de koopovereenkomst en de taxatiewaarde uit het taxatierapport — en financiert op basis van het laagste van die twee. Ligt de taxatie onder de koopsom, dan ontstaat er een gat dat de hypotheek niet dekt.

• De koopsom is wat jij hebt geboden; de taxatiewaarde is wat een onafhankelijke taxateur als marktwaarde onderbouwt.
• In een oververhitte markt stijgen biedingen sneller dan taxaties — daarom hangt dit risico direct samen met overbieden.
• Het tekort komt bovenop de kosten koper (circa 6%), die je toch al niet kunt meefinancieren.

Hoe groot is het tekort? Een rekenvoorbeeld

Stel: je koopt een woning in Utrecht met een vraagprijs van €450.000. De markt is krap, je biedt €475.000 en dat bod wordt geaccepteerd — ruim 5% overbieden, niet ongebruikelijk voor 2026. De taxateur kijkt naar recent verkochte, vergelijkbare woningen en stelt de marktwaarde vast op €455.000. De bank financiert dan maximaal €455.000. Het gat van €20.000 leg je zelf bij, náást de kosten koper.

Het tekort van €20.000 en de kosten koper van ongeveer €28.500 betaal je allebei uit eigen geld — samen bijna €48.500 die buiten de hypotheek valt.

Vijf manieren om het tekort op te lossen

Valt de taxatie tegen, dan heb je grofweg vijf opties. Vaak combineer je er een paar.

1. Heronderhandel met de verkoper

Een taxatierapport onder de koopsom is een sterk argument: het is een onafhankelijk, gevalideerd oordeel over de marktwaarde. Vraag of de verkoper de prijs wil verlagen tot (in de buurt van) de taxatiewaarde. In een rustigere markt lukt dit vaker dan kopers denken.

2. Leg meer eigen geld in

Heb je spaargeld of overwaarde uit een huidige woning, dan vul je het gat zelf aan. Reken dit altijd dóór: het tekort plus de kosten koper samen bepalen hoeveel contant geld je echt nodig hebt. Houd een buffer over — leeg je spaarrekening niet helemaal voor de aankoop.

3. Vraag een second opinion aan

Een tweede taxatie kost opnieuw €500–€800. Omdat elke gevalideerde taxatie via het NWWI loopt, zijn grote verschillen tussen taxateurs zeldzaam — dit loont vooral als de eerste taxateur aantoonbaar verkeerde referentiepanden gebruikte of een recente verbouwing niet meewoog.

4. Roep het financieringsvoorbehoud in

Heb je dit voorbehoud opgenomen en loopt de termijn nog (meestal 4–6 weken), dan kun je de koop kosteloos ontbinden als je de financiering niet rond krijgt. Je hebt wel een inspanningsverplichting: je moet aantonen dat je het écht hebt geprobeerd, meestal met een of twee afwijzingen van geldverstrekkers.

5. Stel je biedstrategie bij voor de volgende woning

Komt het tekort er niet uit, dan is dit huis simpelweg te duur voor wat de bank wil financieren. Een lagere taxatie is dan een signaal, geen ramp — neem het mee in je volgende bod.

Pas op met bieden zonder financieringsvoorbehoud

In een krappe markt schrappen kopers soms het financieringsvoorbehoud om hun bod aantrekkelijker te maken. Dat is risicovol: kun je de koop daarna niet nakomen — bijvoorbeeld omdat de taxatie tegenvalt en je het tekort niet rond krijgt — dan ben je een boete verschuldigd van 10% van de koopsom. Op een woning van €400.000 is dat €40.000.

Schrap het voorbehoud dus alleen als je zeker weet dat je een eventueel taxatietekort uit eigen geld kunt dragen.

Hoe voorkom je verrassingen vooraf?

Het taxatierisico is grotendeels te voorspellen vóórdat je biedt. Een bod dat ver boven de WOZ-waarde en boven recente verkopen in de buurt ligt, vergroot de kans dat de taxatie lager uitvalt. Door de vraagprijs te vergelijken met de WOZ-waarde en met vergelijkbare verkochte woningen, zie je vooraf hoeveel ruimte er werkelijk is.

Biedradar berekent dit taxatierisico voor een specifiek adres: op basis van de WOZ-waarde en vergelijkbare woningen schat het in hoe waarschijnlijk het is dat de taxatie onder je bod uitkomt — zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de bank.

Veelgestelde vragen

Hoe vaak is de taxatie lager dan de koopsom?

In ongeveer 8% van de aankopen komt de taxatie onder de koopsom uit. Het risico hangt samen met overbieden: hoe meer je boven de vraagprijs biedt, hoe groter de kans dat de taxateur de marktwaarde lager vaststelt dan jouw bod.

Wie betaalt het verschil als de taxatie lager is dan de koopsom?

Dat doe jij, met eigen geld. De bank financiert maximaal 100% van de taxatiewaarde, niet van de koopsom. Het verschil tussen koopsom en taxatiewaarde — plus de kosten koper — moet je zelf inleggen.

Kan ik de koop ontbinden als de taxatie te laag uitvalt?

Alleen als je een geldig financieringsvoorbehoud hebt opgenomen en de termijn nog loopt. Je moet dan aantonen dat je de financiering niet rond krijgt, meestal met een of twee afwijzingen van geldverstrekkers. Zonder voorbehoud riskeer je een boete van 10% van de koopsom.

Heeft het zin om een second opinion op de taxatie aan te vragen?

Soms. Een tweede taxatie kost opnieuw €500–€800 en elke gevalideerde taxatie loopt via het NWWI, dus grote afwijkingen tussen taxateurs zijn zeldzaam. Het loont vooral als de eerste taxateur duidelijk verkeerde referentiepanden gebruikte.

Telt een lagere taxatie ook voor de kosten koper?

De kosten koper (circa 6% van de koopsom) komen sowieso bovenop de koopsom en zijn niet mee te financieren in de hypotheek. Een tekort op de taxatie komt daar nog eens bovenop — beide betaal je uit eigen geld.